壹..不動產經紀業申請公司設立（不動產仲介、不動產代銷）

H704031不動產仲介經紀業

H704041不動產代銷經紀業

不動產經紀業，包含不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業，視營業項目不同而做不同營業登記，在公司登記上屬特許行業，即除公司設立程序外，須另行再依其性質向所屬主管機關辦理許可申請、繳交營業保證金、加入所在地公會（不動產仲介經紀業商業同業公會、不動產代銷經紀業商業同業公會），公司同時兼營仲介及代銷，則應同時加入兩個公會，即不動產仲介經紀業商業同業公會與不動產代銷經紀業商業同業公會。

不動產經紀業設立流程(仲介、代銷)

不動產經紀業差異比較(仲介、代銷)

不動產經紀業許可申請(地政局)

不動產經紀業備查申請(地政局)

貳.不動產經紀業的報稅方式是什麼呢?

不動產經紀業報稅行業代碼的部頒標準率如下:

6812-12不動產代銷業書審(10%) 所得額21% 毛利率74% 淨利率31%

查帳申報:採分案查核。(每個案場單獨計算後再合併，每個案場毛利低於上述部頒標準都會被細查)

無論是包銷、包櫃、純企劃，毛利率標準都是74%。(案場廣告費、接待中心、裝潢費等都是成本)

若為自己員工應投有勞保，若非自己員工卻有給付佣金，應以執行業務所得類別申報。(超過2萬扣10%)

6812-11不動產仲介業書審(10%) 所得額23% 毛利率73% 淨利率28%

個人居間仲介不動產買賣獲取佣金或酬勞金，屬所得稅法第14條第1項第2類規定之執行業務所得，應據實報繳綜合所得稅。(執行業務者之一般經紀人費用率20%)

參.房仲業會計處理及營利事業所得稅查要點:

一、收入面：房仲業收入來源有以下幾項

(一)業務收入：

代銷時，按合約約定收取服務費收入

(二)管理收入：

代客戶管理房地之收入

(三)不動產買賣收入：

公司持有不動產一段時間後，再出售之收入

(四)不動產租賃收入：

公司持有不動產但不打算出售，以收取租金為主要目的之收入

(五)佣金收入：

不動產仲介之佣金收入

     1.認列原則：權責發生制，完成特定勞務時認列收入。

2.經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。(管理條例第19條)

3.營業人受託辦理仲介不動產物件買賣，不論委託人是個人或營利事業均應依規定開立統一發票，如因個人委託人未索取而有常有漏開狀況。（經紀業開立發票的時限：按約定應收佣金、手續費、報酬金時為限。）

4.查核準則第24條之2：營利事業出售不動產，其所歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，巳實際交付者，以實際交付日期為準；兩者皆無從查考時，稽徵機關應依其買賣契約或查得資料定之。而個人綜所稅亦採登記所有權交易日確認所得認列日。

5.經營房屋買賣仲介業務時，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超該不動產實際成交價金6%，其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，主管機關也沒規定應向買、賣雙方收多少，一般目前是賣方收4%，買方收1%(俗稱買1賣4)，而部份公司目前透明化交易模式由買賣雙方直接接洽而仲介只收取固定金額服務費。

6.(要旨)不動產代銷經紀業者無不動產仲介經紀業報酬計收標準規定之適用(內政部96年5月9日內授中辦地字第0960726246號函)

  (內容)按不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款、第6款規定，經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；代銷業務指受起造人或建築業之委託負責企畫並代理銷售不動產之業務。本部為落實本倏例第19條有關禁止收取差價及其他報酬之規定，對於經營仲介業務者於89年5月2日台(89)內中地字第8979087號函訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準(向買賣雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價額6%)；而經營代銷業務者，因其代銷費用係由起造人或建築業與經紀業自行約定，故無上開規定之適用。是以，本案經紀業如從事代銷業務，則不問代銷標的物是否為預售屋或成屋，均無本部上開函釋之適用，而代銷業如何向起造人或建設公司收取代銷費用，本部尚無相關規定。稚據了解建設公司因銷售成屋而與不動產經紀業簽定代銷契約，均由經紀業依代銷契約條款向建設公司或起造人收取代銷費用等，未再向買方收取服務費或其他名義收取報酬，一併敘明。

二、成本費用面

(一)業務成本:

1.依簽訂的合約上，有附加條件的費用時，若屬可直接歸屬者，則列入成本。

2.一般認定方式如下：

A.依法核定：財政部頒同業利潤標準毛利率(仲介業73%、代銷業74%)。

B.核實認定：可直接歸屬之相關成本費用。如刊登銷售房屋之廣告文宣。

3.與承攬代銷個案可直接歸屬成本支出，屬個案成本。於發生時，可依個案別認列遞延成本-xx代銷案科目，入帳時並應依各項支出之性質再予明細記載，以利成本或事後可售分析。

4.若屬一般仲介個案所發生成本，一般視其委任合約不同而投入金額方式亦皆不同，其採用整體公司累計方式，非個案區分，因經常性發生成本後，而未能銷售，故成本為沉默成本。

(二)管理成本：

代客戶管理授權區域之房屋而產生之相關費用，如空屋整理、簡易裝潢、刊登租屋廣告、清潔費、物品修繕費等。

(三)不動產買賣成本：

1.因公司於持有不動產期間而產生之費用，如大廈管理費、電費、水費、房屋稅、地價稅等費用，一般列營業費用項下。

2.因公司於交易時(買入或賣出)不動產而直接產生之費用，如代書費用、土地增值稅、契稅、印花稅等。列交易收入減項、成本加項。

(四)不動產租賃成本(或修繕管理成本)：

公司為維持房屋可供出租狀態而產生之相關費用，如空屋整理、簡易裝潢、登租屋廣告、清潔費、修繕費、網路廣告等。

(五)營業費用：主要談薪資支出。

1.其本上是業務員的薪水，但大部份因無法區分並計算出每個案子的時間及金額，則放在營業費用項下，而屬變動銷售獎金則列營業成本項目。

2.所得類別判斷(仲介經紀人)：

A.執行業務或薪資所得?

見以下新聞稿：

a.不動產經紀公司雇用具有執業資格之人員，該業務係接受公司管理及勞務提供與雇主間具專屬，所給付之報酬屬薪資所得

b.執行業務所得與薪資所得同屬勞務報酬性質，一般而言，執行務所得係基於委任關係，而薪資所得則屬僱傭關係。受雇者如具有執行業務資格者，惟所提供之勞務對其雇主具有專屬性，並不能獨立執行業務，須受服務單位勤惰考勤，即係基於僱傭關係。受僱人為僱用人服勞務，非經僱用人同意，不得將其勞務請求權讓與第三人，亦不得未同意即以第三人代服勞務，其所具領之報酬屬薪資所得。

c.不動產經紀公司與經紀人(或營業員)所簽訂之合作契約書，書立有合約人須齊國民身份證影本、照片、人事資料卡交人事單位存證，且須依該公司規定參加教育訓練課程，上班時間穿著公司規定制服，案件成交須由該公司指定之代書簽約，終止合約時須辦妥終止合約手續及離職手續等等，其他尚有私下接辦買賣或租賃案件，假託他人或別家公司做買賣相關業務之禁止，至於所領勞務報酬為案件計酬，由於往往是公司可獲之銷售佣金抽成計算業務員(或經紀人)之業績獎金，是以常被誤以該獎金屬執行業務所得之佣金性質，然其接受公司管理及其勞務提供與僱主間具有專屬性之原性，上開將金應屬勞務所得。

    d.公司給付員工銷售獎金仍屬薪資所得非執行業務所得

e.某仲介公司給付員工之基本薪資及銷售不動產之獎金，分別以薪資所得及執行業務所得申報扣繳，該仲介司雖巳依規定填發扣繳憑單，但所得歸類錯誤，有憑單內容填載不實問題，除限期責令該仲介公司補報或填發外，還要按應扣繳稅額處20%罰鍰。但最高不得超過新台幣二萬元，最低不得少於一千五百元。

B、常見列支問題：

無僱傭關係利用人頭分散所得：業務員因業績計算資所得鉅大者，規避個人綜合所得稅，提供人頭給公司列報薪資支出(目前投勞、健保及退休金容易有問題)。另身份不符而規避列報薪資支出：支付未具備經紀人員資格之經紀人佣金，公司為列報實際支付之費用，以非實際從事業務之人為對象，列報薪資支出。

C、資料審查：

經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，發現有違法僱用未具備經紀人員資格者，應通報主管機關處新台幣六萬元以下三十萬元以下罰鍰。(管理條例第十七條及第二十八條)

薪資費用報稅處理上，為房仲業較為棘手之問題，到底是報薪資所得，還是執行業務所得?業務員所得應如何節稅?

1.新制退休金規定實施後，由於罰則加重，讓很多公司開始警覺到以往的薪資申報方式並不恰當。因為，薪資清冊的名單跟投保勞健保勞退的員工名冊如果嚴重的不相符，主管機關根本不需費心比對，就可發現有問題。一旦勞保局開始查核勞退新制的辦理情形，這些薪資清冊跟加保名單嚴重不符的公司，很可能就是優先被修理的對象。

2.勞、健保及勞退的加保金額級距設計，基本上是採用固定薪資的概念出發，所以，普專制的計薪方式在適用上比較不會出現問題。但是，零底薪的高專計薪方式在適用上就會出現很多滯礙難行的狀況，即使公司想要「依法」來辦理勞、健保及勞退的加保，恐怕都會覺得滯礙難行，不知道如何辦理！

3.高專制度的設計，其實已經脫離「聘僱」關係的內容，比較像是靠行或是借牌的個人營利行為，但這個部分偏偏卻是法令未明確定義跟規範的灰色地帶！擔任高專者，幾乎都要自行吸收所有的費用，包括：5％的營業稅、勞保費、健保費、退休金費用等等。因此，高專會傾向不在公司加保勞保、健保、勞退，而是把這些通通掛在各種工會，以便降低總開銷。但是，這樣做的結果，會造成公司的勞健保通報異常（公司有薪資支出，但卻沒有勞健保、退休金的支出），成為營所稅查帳時，稅務員「修理」公司的大好理由！（可罰保費罰2倍）

4.面對不易處理的薪資及勞退問題，建議公司可以分二個步驟來處理。首先是先解決加保的問題，至少要先把「列報」薪資的人員先都納入加保名單，即使是採用最低投保金額加保，都比完全不投保要來得好！其次再來研究「適當的」投保金額應該是多少。

5.部分同業已經引用保險業務員的解釋令，將高專比照保險業『不具僱傭關係保險業務員獨立招攬業務自負盈虧』之模式，以「佣金」科目來列報高專的獎金支出，把高專與公司的合作模式解釋成勞務承攬關係，因此公司就不必負擔高專的勞保、健保及退休金。此構想雖然頗具創意，不過，國稅局查帳時，一定會問「佣金」是怎麼算出來的？相對應的成交收入如果沒有誠實交待，短、漏開發票的事實，很容易就會被抓包！（當然囉，不動產經紀業條例的規定是否與此模式相抵觸？尚有待釐清，而且還要注意，列報「佣金」的高專人員，應該要具有經紀人或營業員證照！）

6.就現行實務，如果有『打卡』的事實，都會被認定是聘僱關係。